Properti Investasi – Loan-to-Value (LTV) Vs Debt-Credit-Ratio (DCR) Dan Apa yang Telah Berubah?

Kami melihat tanda-tanda bahwa pasar real estat komersial telah mencapai titik terendah karena pengguna dan investor dengan hati-hati mulai membeli properti komersial / industri bernilai tambah. Namun, pemberi pinjaman mengambil pendekatan yang sangat konservatif dalam penjaminan transaksi ini di pasar real estat yang bergejolak saat ini.

Loan-to-Value (LTV) terus memainkan peran penting dalam menentukan jumlah pinjaman dan uang muka yang diperlukan untuk pembelian. Penilai memainkan peran kunci dalam menilai nilai properti dan pada akhirnya jumlah pinjaman. Secara tradisional, pengguna / perusahaan dapat mengharapkan untuk membeli properti dengan sesedikit mungkin 10% ke bawah atau 90% LTV dan investor dapat berharap untuk menurunkan 25 – 30% atau 70 – 85% LTV. Ini belum berubah dan masih terjadi hari ini.

Pengguna / Perusahaan terus tertarik pada pembiayaan SBA (pinjaman Administrasi Bisnis Kecil) yang memungkinkan mereka untuk mendapatkan pinjaman konvensional pada LTV 80% dengan SBA meminjam 10% dalam posisi kedua dan peminjam harus meletakkan hanya 10%. Jelas keuangan perusahaan sangat diteliti dan siapa pun yang memiliki lebih dari 20% dari perusahaan harus secara pribadi menjamin pinjaman. Ini telah dan masih terjadi hari ini.

Investor memiliki waktu yang jauh lebih sulit memperoleh pinjaman untuk membeli properti yang menghasilkan pendapatan. Pemberi pinjaman melakukan faktor dalam Loan to Value (LTV) pada pinjaman ini serta kemampuan keuangan investor, tetapi kekhawatiran terbesar adalah dengan kemampuan (pendapatan) properti untuk membayar pembayaran pinjaman. Debt Coverage Ratios (DCR's) sekarang berada di garis terdepan dalam menentukan berapa banyak pemberi pinjaman akan meminjamkan pada properti.

Di masa lalu DCR digunakan untuk menentukan jumlah pinjaman untuk properti yang menghasilkan pendapatan tetapi pemberi pinjaman kurang ketat dalam memungkinkan investor / peminjam untuk membuat argumen untuk pendapatan masa depan (aktual sewa vs sewa pasar) dalam menentukan NOI (Pendapatan Operasi Bersih). Hal ini, ditambah dengan meningkatnya nilai properti, membuat para penilai dan pemberi pinjaman menjadi terlalu agresif dalam memproyeksikan nilai pasar properti untuk mendasarkan LTV dan itulah yang akhirnya menghasilkan banyak kredit macet yang Anda lihat hari ini.

Studi kasus:

Awal tahun ini, kami baru-baru ini mewakili kelompok investasi yang membeli gedung industri yang disewakan kepada perusahaan pengolahan makanan di pasar Vernon, California. Ini adalah bangunan penyewa tunggal dengan sewa sepuluh tahun NNN. NOI tahunan (pendapatan operasional bersih) adalah $ 141.000 dengan kenaikan sewa tetap setiap 12 bulan. Properti itu menunjukkan pengembalian 8% berdasarkan harga pembelian $ 1,74 juta. Kelompok investasi telah menganggarkan 25% ke bawah atau 85% LTV.

Pemberi Pinjaman menganalisis properti dengan cara berikut untuk menentukan jumlah pinjaman:

Sewa Bruto sebesar $ 141.000
Kurang dari 10% atau ($ 14,100)
Kurang Cadangan 3% atau ($ 4,230)
Manajemen Kurang dari 3% ($ 4.230)
Pajak Properti harus dibayar oleh penyewa
Asuransi Properti harus dibayar oleh penyewa
Total Pengeluaran ($ 22.560)
NOI sekarang dihitung menjadi $ 118,440
A Debt Coverage Ratio (DCR) 1.2 diterapkan pada NOI
Hitung Layanan Hutang NOI / DCR = $ 98.700

Pemberi pinjaman memberi tahu kami bahwa properti ini akan mendukung $ 98.700 atau $ 8.225 / bulan dalam layanan utang. Dengan suku bunga mendekati 6% dan amortisasi 25 tahun, ini berarti jumlah pinjaman sebesar $ 1,27 juta. Ketika dikurangkan dari harga pembelian $ 1,74 juta, investor dapat memperkirakan untuk menurunkan $ 470.000 atau 27% dari jumlah pinjaman.

Ketika pasar real estat berada pada atau mendekati puncaknya pada tahun 2007, kami melihat tingkat kapitalisasi (laba atas investasi) berkisar sekitar 5,75 – 6%. Sangat mudah untuk memahami mengapa pemberi pinjaman harus menghindari metode DCR dalam menghitung jumlah pinjaman agar sebuah properti mencapai 75% LTV:

Jika Anda mengambil properti yang sama ini dengan pengembalian 6% (atau $ 104,400 NOI) dan menerapkan kriteria underwriting yang sama, Anda akan memiliki yang berikut:

Sewa kotor $ 104.400
Kurang dari 10% atau ($ 10,440)
Kurang Cadangan 3% atau ($ 3.132)
Manajemen Kurang dari 3% ($ 3.132)
Pajak Properti harus dibayar oleh penyewa
Asuransi Properti harus dibayar oleh penyewa
Total Pengeluaran ($ 16,704)
NOI sekarang dihitung menjadi $ 87.696
A Debt Coverage Ratio (DCR) 1.2 diterapkan pada NOI
Layanan Utang Hitung NOI / DCR = $ 73,080

Pada $ 73.080 (atau $ 6.090 / bulan) dalam layanan utang berdasarkan pengembalian 6% dan pinjaman diamortisasi selama 25 tahun, itu setara dengan $ 945,209 jumlah pinjaman. Ini akan mengharuskan investor untuk meletakkan $ 794,790 yang merupakan LTV 46%.

Dalam hal ini, investor tidak mau menurunkan 46% dan akan membuat argumen bahwa dalam waktu dekat NOI $ 118.440 (sebagaimana dinyatakan di atas) dapat dicapai. Pemberi pinjaman yang ingin membuat pinjaman akan membeli ke argumen ini memungkinkan sebagian DCR untuk diterapkan pada kenaikan harga sewa. Laporan penilaian akan mendukung jumlah ini dengan menggunakan penjualan sebanding kepada pengguna, bukan investor untuk mendukung LTV 85%. Pemberi pinjaman akan membuat pinjaman dengan investor yang memungkinkan mereka untuk hanya menempatkan 25% ke bawah padahal sebenarnya mereka harus menurunkan 46% seperti yang disebutkan di atas. Karena tingkat sewa dan nilai properti terus menurun, properti yang sama ini tidak lagi mengalir secara tunai. Dengan hanya 25% diinvestasikan dalam properti yang kehilangan sebanyak 50% dari nilainya, kita dapat melihat mengapa begitu banyak investor berjalan menjauh dari komitmen pinjaman mereka.


Penemu dan Inovator Baru Seringkali Greedy, Lazy, dan Kekurangan Etika Kerja

Sungguh menakjubkan betapa banyak inovator dan penemu yang sibuk mencoba untuk menjadi kaya, daripada menempatkan kerja keras dan etos kerja keras yang diperlukan untuk membawa produk atau inovasi mereka ke pasar. Satu hal yang saya temukan sebagai koordinator untuk think tank adalah bahwa kita terus-menerus belajar tentang konsep, ide, dan penemuan baru.

Banyak orang yang muncul dengan revolusi baru yang hebat ini begitu sibuk mencoba untuk mencetak modal usaha untuk meluncurkan perusahaan besar besar berikutnya (untuk menjadi kaya) bahwa mereka tidak mau melakukan kerja keras di awal. Belum lama ini, saya dipukul oleh hanya inovator untuk beberapa juta dolar, mungkin, mereka melihat saya sebagai sepotong daging merah atau Malaikat Investor.

Itu semua baik dan bagus, tetapi dalam mendiskusikan hal ini dengan individu, saya belajar dia tidak memiliki prototipe selesai, dan hanya ingin memasukkan $ 200.000 dari uangnya sendiri, dan bahwa dia hanya akan memasukkan uang itu setelah dia mendapatkan empat atau lima juta dalam modal ventura. Penemuannya adalah sesuatu yang akan benar-benar teknologi mengganggu untuk industri, dan sekali dia telah membuktikan konsep dengan prototipe yang layak. Ya, itu adalah ide bagus dan sesuatu yang setiap orang di industri ingin segera.

Apa yang benar-benar mengganggu saya adalah bahwa jika dia benar-benar tertarik untuk menginvestasikan $ 200.000, dia dapat membangun prototipe asli dan berkata; "lihat ini," dan kemudian dia bisa mengamankan modal ventura dengan sangat mudah, jika dia punya rencana bisnis yang layak, dan paten untuk dicocokkan. Namun, ia ingin melewati langkah-langkah yang termasuk memiliki dia benar-benar membangun prototipe dengan uangnya sendiri, dan menciptakan rencana bisnis. Sebaliknya, yang diinginkannya adalah seseorang untuk memberinya sejumlah besar uang untuk diluncurkan pada proyek masa depan ini.

Izinkan saya menjelaskan kepada semua orang di luar sana bahwa ini bukan lagi "hari-hari Dot Com" dan bahwa kita berada dalam resesi, dan setiap perusahaan startup baru bersaing untuk uang modal ventura itu. VC hanya akan berinvestasi dalam hal-hal yang memiliki paten, prototipe, dan pendanaan lain yang sudah ada, dan pemiliknya harus memiliki kulit dalam permainan.

Biarlah ini menjadi pelajaran bagi semua orang di luar sana, jika Anda adalah seorang pengusaha yang malas, hari-hari Anda sudah berakhir, saatnya untuk sibuk dan mulai bekerja dan turun dari pantat Anda. Tidak ada cara di neraka yang akan saya atau investor malaikat bijak yang dibuat sendiri pernah berinvestasi di perusahaan seperti itu, karena mereka bahkan tidak mau berinvestasi dalam diri mereka sendiri. Tolong pertimbangkan semua ini.


Bagaimana Menghitung Nilai Uang Awal dan Nilai Uang Pos dalam Lembar Pembiayaan Modal Venture?

Apa penilaian pra-uang dan penilaian pasca-uang?

Valuasi uang pra-perusahaan mengacu pada penilaian perusahaan sebelum investor menyuntikkan modal ke perusahaan. Penilaian pasca-uang perusahaan mengacu pada penilaian perusahaan setelah investor menyuntikkan modal ke perusahaan. Oleh karena itu, penilaian pasca-uang perusahaan selalu sama dengan penilaian pra-uang ditambah jumlah modal yang disuntikkan oleh investor. Baik penilaian pra-uang dan penilaian pasca-uang dinyatakan dalam bentuk dolar.

Apa signifikansi penilaian pra-uang dan penilaian pasca-uang?

Valuasi sangat penting bagi investor dan perusahaan dalam pembiayaan ekuitas swasta / modal ventura (pe / vc). Sebelum investor berinvestasi dalam perusahaan, investor akan hampir selalu melakukan penilaian terhadap perusahaan. Dalam transaksi pembiayaan (misalnya, putaran Seri A), investor menyuntikkan modal ke perusahaan sebagai imbalan atas saham Seri A. Penilaian pra-uang perusahaan menentukan berapa banyak ekuitas (atau persentase kepemilikan) yang ditanggung investor sebagai modal yang disuntikkan ke perusahaan dalam pembiayaan itu.

Contoh:

Sebuah perusahaan saat ini memiliki 4.000.000 saham biasa yang dipegang oleh pendirinya, menjadi 100% ekuitas perusahaan.

Disepakati antara perusahaan dan Investor A bahwa dalam Seri A yang akan datang, 1.000.000 saham biasa akan disisihkan untuk ESOP.

Oleh karena itu, jumlah saham perusahaan yang sepenuhnya dilemahkan sebelum putaran Seri A adalah 4.000.000 + 1.000.000 = 5.000.000.

Penilaian pra-uang:

Sebelum pembiayaan, Investor A memberi perusahaan penilaian sebesar US $ 4.000.000.

Oleh karena itu, valuasi pra-uang perusahaan adalah US $ 4.000.000.

Harga beli per saham:

Setiap saham bernilai $ 4.000.000 / 5.000.000 = $ 0,8 (dihitung berdasarkan sepenuhnya diencerkan).

Penilaian pasca-uang:

Sekarang, Investor A menginvestasikan US $ 2.000.000 ke Venture Tech Ltd. dalam pembiayaan Seri A.

Oleh karena itu, penilaian pasca-uang perusahaan akan menjadi US $ (4.000.000 + 2.000.000) = US $ 6.000.000.

Jumlah saham baru yang diterbitkan untuk Investor A di Seri A:

Karena setiap saham bernilai $ 0,8, Investor A mendapat ($ 2.000.000 / $ 0,8) = 2.500.000 saham Seri A.


Perbedaan Antara Modal Ventura dan Investor Malaikat

Perusahaan modal ventura berbeda dari investor swasta karena mereka telah meningkatkan modal dari sejumlah individu dengan kekayaan bersih tinggi dengan maksud untuk melakukan investasi atas nama mereka menjadi perusahaan baru yang menjanjikan dan memperluas bisnis sehingga pada akhirnya mereka dapat mengambil bisnis publik melalui IPO atau jual bisnis untuk beberapa penghasilan besar. Tidak ada satu pun bisnis yang tidak menghadapi risiko bisnis spesifik apa pun yang harus ditangani dalam rencana bisnis Anda. Anda harus memamerkan, dalam rencana bisnis Anda, bagaimana Anda akan menghadapi resesi ekonomi yang berkaitan dengan sisa laba dan arus kas positif. Perbedaan utama antara investor swasta dan perusahaan modal ventura adalah bahwa orang-orang ini cenderung tinggal di daerah-daerah di mana terdapat sejumlah individu berpenghasilan tinggi lainnya. Dalam beberapa kasus, Anda mungkin dapat membiayai bisnis Anda melalui tagihan kartu kredit jika Anda sudah beroperasi sebagai alternatif untuk pembiayaan modal ekuitas yang mahal.

Investor malaikat biasanya memiliki kekayaan bersih $ 500.000 hingga $ 1.000.000 meskipun jumlah ini mungkin lebih tinggi di daerah metropolitan tertentu. Perlu dicatat bahwa perusahaan modal ventura biasanya akan membutuhkan waktu 30 hari hingga 60 hari untuk membuat keputusan yang berkaitan dengan modal yang Anda butuhkan. Kebanyakan investor malaikat siap untuk membuat keputusan investasi mereka dalam waktu dua minggu setelah menerima proposal Anda. Dalam dokumen apa pun yang khusus untuk investor malaikat atau perusahaan modal ventura harus memiliki pengungkapan yang sesuai karena berkaitan dengan risiko yang terkait dengan bisnis yang harus dirancang oleh pengacara. Ketika Anda mengembangkan rencana bisnis Anda untuk investor malaikat atau firma modal ventura, sangatlah penting bagi Anda untuk mengabaikan emosi Anda dalam produk atau jasa yang Anda jual.

Kami menyarankan Anda menghadirkan pengacara Anda selama pertemuan pertama Anda untuk memastikan bahwa individu tersebut adalah investor yang sah atau firma modal ventura yang bersedia melakukan investasi signifikan ke dalam bisnis Anda. Perlu juga dicatat bahwa ada perusahaan di luar sana yang dapat memperkenalkan Anda kepada angel investor atau kelompok investasi individu yang tersindikasi ketika Anda mencari modal ekuitas swasta.

Perbedaan utama antara investor perorangan dan firma modal ventura adalah jumlah modal yang bersedia mereka berikan kepada Anda karena hal itu berkaitan dengan membuat investasi ekuitas ke dalam perusahaan Anda. Dengan demikian, jika Anda mencari kurang dari $ 5.000.000 maka mungkin ada minat Anda yang lebih baik untuk bekerja dengan angel investor daripada perusahaan investasi skala besar.


Pro dan Kontra Memiliki Berbagai Jenis Properti Komersial

Ingin berinvestasi dalam real estat komersial, tetapi tidak tahu jenis properti mana yang harus dipertimbangkan? Berikut ini panduan komprehensif tentang lima jenis properti komersial yang paling umum.

1) Multifamily (Bangunan Apartemen) – Multifamily mengacu pada bangunan apartemen dari semua ukuran. Ini dikategorikan ke dalam apartemen taman, apartemen berjalan, apartemen bertingkat tengah, apartemen bertingkat tinggi, dan perumahan tujuan khusus.

Apartemen taman adalah apartemen bertingkat rendah dengan biasanya kurang dari 3 tingkat, dibangun dengan latar taman. Apartemen walk-up adalah apartemen 4-6 lantai tanpa lift. Apartemen bertingkat tengah adalah apartemen 4-8 lantai dengan lift. Bertingkat tinggi adalah 9+ cerita dengan setidaknya satu lift. Perumahan dengan tujuan khusus adalah properti multi-keluarga yang menargetkan segmen populasi, yang mencakup perumahan mahasiswa, perumahan senior, perumahan bersubsidi, dll.

Kelebihan Properti Multifamily:

• Mudah untuk masuk ke dalam properti yang lebih kecil dan perlahan-lahan beralih ke properti yang lebih besar

• Manfaat pajak

• Gunakan sewa di tempat untuk pembiayaan

Cons of Multifamily Properties:

• manajemen penyewa 24/7

• Undang-undang pro-tenant

• Kontrol sewa

2) Industri – Industri biasanya digunakan untuk memproduksi, membuat, atau menyimpan produk. Ini termasuk gudang, garasi, pusat distribusi, dll. Hal ini seringkali dipisahkan menjadi manufaktur berat, perakitan ringan, gudang fleksibel, dan gudang curah, tergantung pada ukuran dan penggunaan properti.

Industri berat seringkali menggunakan mesin dan biasanya membutuhkan banyak renovasi sebelum menyewa ke penyewa lain. Rakitan ringan termasuk penyimpanan, perakitan produk, dan ruang kantor, yang lebih mudah dikonfigurasi ulang daripada manufaktur berat. Gudang fleksibel biasanya mencakup ruang industri dan kantor, menjadikannya ruang yang mudah diubah. Gudang massal adalah properti besar, biasanya 50.000-1.000.000 sq ft ruang, biasanya digunakan untuk distribusi produk regional.

Pro Properti Industri:

• Berurusan dengan penyewa tunggal

• Sewa jangka panjang dan stabil

• Investasi awal relatif kecil

Cons of Properti Industri:

• Spesialisasi area, sehingga lebih sulit untuk menemukan penghuni baru

• Biaya rekonfigurasi yang besar dan kuat

Tarif pajak lebih tinggi, tergantung pada daerah

3) Gedung kantor – Kategori ini termasuk properti penyewa tunggal, bangunan kantor profesional kecil, gedung pencakar langit di pusat kota, dan segala sesuatu di antaranya.

Gedung perkantoran adalah Central Business District (CBD), yang berada di tengah kota, atau gedung perkantoran pinggiran kota. Ada tiga kategori: Kelas A, Kelas B, atau Kelas C, yang ditentukan oleh kualitas konstruksi dan keinginan lokasi kantor.

Kelebihan Bangunan Kantor:

• Lebih sedikit turnover

• Istilah sewa yang lebih panjang

Kontra Bangunan Perkantoran:

• Lebih sedikit frekuensi untuk menaikkan harga sewa

• Penekanan pada parkir

• Opsi pembiayaan mahal

4) Retail / Restoran – Ritel termasuk pusat strip, pusat ritel masyarakat, pusat tenaga listrik, mal regional, dan paket keluar.

Pusat strip adalah properti ritel kecil yang mungkin memiliki penyewa jangkar, yang merupakan penyewa yang lebih besar dan lebih terkenal yang akan menarik penyewa ritel kecil. Pusat ritel komunitas adalah antara 150.000-350.000 kaki persegi dengan banyak jangkar, biasanya toko kelontong dan toko obat. Pusat tenaga listrik memiliki beberapa toko ritel kecil dengan beberapa pengecer kotak seperti Wal-Mart, Lowes, Staples, Best Buy, dll. Menempati antara 30.000-200.000 kaki persegi, yang berisi beberapa paket. Mal regional adalah antara 400.000-2.000.000 kaki persegi dengan banyak penyewa jangkar. Out parcel adalah lahan yang disisihkan untuk penyewa individu seperti restoran cepat saji atau bank.

Pro Properti Ritel / Restoran:

• Keamanan dan profitabilitas dari suatu Absolute Triple Net (NNN) sewa

• Lebih sedikit turnover

• Manajemen penyewa kurang

Kekurangan Properti Ritel / Restoran:

• Lebih sedikit frekuensi untuk menaikkan harga sewa

• Bergantung pada kinerja penyewa

• Lokasi dan lalu lintas pejalan kaki sangat penting

• Penekanan pada parkir

• Pemeliharaan visual

5) Tanah – Tanah cukup jelas. Ini sering dikategorikan sebagai lahan Greenfield, lahan Penimbunan, dan lahan Brownfield.

Tanah Greenfield adalah tanah yang belum berkembang seperti pertanian dan padang rumput. Tanah infill adalah lahan kosong yang terletak di kota-kota yang telah dikembangkan. Tanah Brownfield biasanya adalah lahan yang mengalami kerusakan lingkungan yang sebelumnya digunakan untuk penggunaan industri atau komersial lainnya. Tanah tersedia untuk digunakan kembali.

Pro of Land:

• Manfaat pajak

• Lebih murah

• Lebih banyak kemungkinan penyewaan (tergantung lokasi)

Cons of Land:

• Tidak ada penghasilan langsung dari penyewa

• Beberapa opsi pembiayaan

• Membutuhkan pengembangan ground-up

Di atas adalah jenis yang paling umum dari jenis properti komersial. Ada beberapa lainnya yang belum dibahas di atas seperti hotel, rumah duka, panti jompo, teater, dll, yang merupakan properti dengan tujuan khusus.


 Investor Modal Ventura Akan Ingin Anda Mengikuti TIP Ini: Tim, Ide, dan Rencana

Pengusaha yang ingin meningkatkan keuangan untuk bisnis mereka harus memulai dengan ide bisnis yang luar biasa untuk meyakinkan investor mereka untuk mengumpulkan dana bagi mereka.

Anda tidak boleh fokus pada satu aspek saja. Pengusaha perlu memahami apa yang benar-benar diinginkan investor, terutama jika Anda tertarik dengan kapitalisme ventura. Berikut ini adalah TIP untuk Anda: Anda harus memiliki TIM, IDEA, dan RENCANA Bisnis.

1. TIM Anda.

Ide bisnis terbaik berasal dari tim yang dapat melaksanakan rencana dan mengaktualisasikan tujuan. Anda dapat memiliki kekuatan persuasi yang lebih besar jika Anda memiliki tim yang berbakat, berpengalaman, dan bukan sebagai pengusaha yang kesepian.

Anda juga harus mempertimbangkan anggota tim Anda untuk memiliki beberapa bentuk komitmen keuangan. Dengan kata lain, Anda harus mempertimbangkan keluarga dan teman sebagai pitch investasi pertama Anda. Investor hanya ingin tahu bahwa ketika panas, hal-hal yang beruap hits kipas, masing-masing anggota tim lebih kehilangan daripada hanya ruang waktu dan energi.

2. IDEA.

Investor dalam Venture Capitalism mencari pengembalian pasti atas investasi mereka yang cukup besar untuk mengimbangi banyak usaha kehilangan lainnya yang akan kembali. Kapitalisme Ventura melibatkan risiko kegagalan yang tinggi terutama untuk memulai, dan mereka ingin mendengar ide bisnis yang meneriakkan potensi pertumbuhan yang signifikan.

Anda mungkin ingin bertanya pada diri sendiri, apakah ide bisnis Anda cukup besar? Bisakah ide Anda diubah menjadi waralaba? Atau, Dapatkah ide Anda bertahan cukup lama untuk menjadi lisensi, Dapatkah Anda menemukan produk tambahan atau kemitraan strategis untuk ide produk baru Anda?

3. RENCANA BISNIS ANDA.

Pengusaha harus dapat memberikan presentasi yang terperinci dan halus tentang bagaimana IDEA akan menjadi peluang bisnis yang layak untuk investasi. Buat strategi yang jelas tentang bagaimana Anda dan TEAM Anda akan mengaktualisasikan strategi Anda saat ini. Pastikan untuk menunjukkan pengetahuan dan kemampuan Anda di pasar.

Selalu ingat bahwa Anda tidak harus sendirian dalam kapitalisme ventura. Anda dapat memulai dengan menghubungi investor secara langsung dan menanyakan apa yang ingin mereka lihat. Mereka dapat memberi Anda rekomendasi tak ternilai selama pertemuan awal Anda.

Anda juga memiliki teman, keluarga, rekan pengusaha, dan mentor yang bersedia mendengarkan Anda, memberi saran, dan memberikan umpan balik saat Anda mengumpulkan TIM, mengembangkan IDEA, dan memformulasikan RENCANA.

Orang-orang ini dan TIP dapat membantu Anda memutuskan apakah akan mendorong atau meneruskan investasi. Anda akan mendapatkan kesempatan untuk menyempurnakan pendekatan Anda dan siap untuk akhirnya menyampaikan pitch Anda.

Jaringan Bizangels


Apa Perbedaan Antara Modal Ventura dan Modal Kerja?

Adalah tidak biasa bagi pemilik bisnis yang menderita melalui krisis arus kas untuk menentukan bahwa mendatangkan mitra ekuitas atau investor, seperti pemodal ventura atau angel investor, akan menyelesaikan semua masalah mereka. Sayangnya, selama 28 tahun saya di industri pembiayaan bisnis alternatif, saya telah melihat banyak bisnis gagal karena pemikiran seperti ini.

Secara khusus, pemilik ini tidak memahami perbedaan antara pembiayaan ekuitas dan modal kerja. Saya telah melihat bisnis yang baik dan menguntungkan meledakkan diri karena masalah arus kas, dan pengusaha kehilangan kepemilikan dan kendali atas perusahaan mereka sebelum mereka memiliki peluang untuk berhasil. Banyak kesedihan ini dapat dicegah jika pemilik membuka pikiran mereka dan meluangkan waktu untuk melihat dengan serius semua opsi pembiayaan yang tersedia bagi mereka.

Seringkali, apa yang benar-benar dibutuhkan bisnis ini hanyalah dorongan atau akses ke modal kerja yang lebih banyak. "Ada perbedaan besar antara meningkatkan modal kerja dan mendatangkan mitra ekuitas," kata Davis Vaitkunas, Investment Banker dan Presiden Bond Capital di Vancouver, BC.

"Sementara pemilik yang menderita masalah arus kas mungkin berpikir satu-satunya solusi mereka adalah suntikan uang tunai yang besar dari investor ekuitas, yang bisa menjadi hal terburuk yang mungkin dilakukan," kata Vaitkunas. "Bahkan, matematika akan menunjukkan bahwa pemilik yang mendanai 100 persen dari modal kerjanya dengan ekuitas menghasilkan pengembalian yang lebih rendah atas ekuitas pemilik."

Modal Kerja vs. Pembiayaan Ekuitas

Pada titik ini mungkin ada gunanya mengklarifikasi beberapa istilah. Sebagai permulaan, "modal kerja" adalah uang yang digunakan untuk membayar tagihan bisnis Anda sampai uang tunai dari penjualan (atau piutang) sebenarnya telah diterima. Persyaratan untuk penjualan bervariasi di antara industri, tetapi biasanya bisnis dapat berharap untuk menunggu di suatu tempat antara 30 dan 60 hari harus dibayar. Oleh karena itu, sebagai aturan umum, bisnis Anda harus mempertahankan dua kali penjualan bulanannya dalam bentuk modal kerja. Anda dapat meningkatkan jumlah modal kerja yang tersedia dengan mempertahankan laba, meningkatkan kredit pemasok, atau menggunakan kendaraan pembiayaan alternatif.

"Pembiayaan ekuitas," sementara itu, adalah uang yang diperoleh bisnis dengan menjual sebagian kepemilikan saham dalam bisnis. Dalam banyak kasus, ini juga dapat melibatkan menyerahkan kontrol dalam beberapa atau semua keputusan bisnis yang paling penting. Ini bisa menjadi hal yang baik jika investor membawa beberapa keahlian unik atau sinergi dengan hubungan tersebut. Namun, ketentuan investasi ekuitas dapat menjadi rumit, sehingga penting untuk sepenuhnya memahami mereka dan memiliki penasihat hukum yang baik. Anggap saja sebagai pernikahan bisnis.

Menurut Vaitkunas, "Bisnis harus menggunakan ekuitas untuk membiayai aset jangka panjang dan modal kerja untuk membiayai aset jangka pendek. Anda ingin menerapkan prinsip yang cocok dan mencocokkan panjangnya umur aset dengan lamanya hidup kewajiban." Aset jangka panjang membutuhkan lebih dari satu siklus bisnis 12-bulan untuk membayar, sementara aset jangka pendek biasanya akan dibayar dalam waktu kurang dari 12 bulan.

Kapan Mencairkan Ekuitas

"Kesetaraan adalah komoditas berharga," Vaitkunas menekankan. "Itu hanya harus dijual ketika tidak ada pilihan lain. Mitra ekuitas harus membawa pengalaman dan / atau kontak yang tidak dapat ditemukan di tempat lain." Strategi terbaik adalah mengamankan pendanaan ekuitas pada saat Anda dapat bernegosiasi dan lebih baik mendikte beberapa persyaratan. Idealnya, kontrol mutlak harus tetap dengan pemiliknya.

Waktu adalah segalanya ketika datang ke pembiayaan ekuitas, Vaitkunas terus. "Terkadang lebih baik hanya mengambil waktu Anda dan menunggu proposisi nilai terbaik. Sementara Anda menunggu, Anda dapat tumbuh dalam kemampuan Anda menggunakan kewajiban jangka pendek."

Biasanya bukan ide yang baik untuk mencari ekuitas ketika bisnis baru, berjuang untuk mendapatkan keuntungan atau menderita kemunduran. Sayangnya ini adalah saat ketika banyak pemilik bisnis mulai berpikir bahwa mereka perlu "mencari investor." Proses ini dapat memakan banyak waktu dan menghabiskan banyak energi, yang diambil dari bisnis, dan ini dapat memiliki efek yang memberatkan dan peracikan pada masalah yang ada.

Sebagai aturan praktis, mitra ekuitas hanya harus dicari setelah perusahaan memiliki rekam jejak penjualan dan profitabilitas yang terbukti dan ada kebutuhan yang dapat diidentifikasi dan spesifik untuk uang. Kemudian, penting untuk menunjukkan bagaimana suntikan modal akan menciptakan laba yang lebih besar dan penjualan yang lebih tinggi. Bisnis yang memiliki tingkat profitabilitas yang terbukti, beberapa pertumbuhan penjualan historis dan bahkan potensi pertumbuhan penjualan di masa depan adalah investasi yang jauh lebih menarik bagi mitra ekuitas potensial.

Pembiayaan Modal Kerja

Kekurangan modal kerja adalah masalah jangka pendek yang dapat dibiayai dengan utang senior atau utang mezzanine. Dalam alternatifnya, pembiayaan jangka pendek juga tersedia dari penyedia anjak piutang atau A / R yang mencari aset piutang dan aset inventaris tertentu sebagai agunan. Kombinasi dari jenis-jenis strategi alternatif ini dapat meningkatkan modal kerja yang tersedia ke titik di mana kebutuhan untuk mitra ekuitas menghilang.

Jadi bagaimana Anda memutuskan alat pembiayaan mana yang akan digunakan untuk pekerjaan itu? "Jika Anda tergoda untuk mempertimbangkan injeksi ekuitas untuk mengatasi rasa sakit yang tumbuh, Anda juga harus mempertimbangkan kemungkinan risiko kemitraan di sepanjang jalan dan biaya sebenarnya yang dapat menurunkan ekuitas jalan," kata Vaitkunas. Solusi modal kerja terbaik dapat berupa jalur kredit piutang, yang biaya kurang dari ekuitas dan tidak memperkenalkan risiko kemitraan.

Garis bawah:Ada banyak opsi alternatif yang tersedia untuk bisnis yang membutuhkan infus tunai selain mengambil mitra atau pemegang saham. Penting bagi setiap pemilik bisnis untuk mengetahui dan memahami semua opsi sebelum membuat keputusan penting. Mengetahui tentang semua opsi yang tersedia dan memahami kapan yang terbaik untuk menggunakan yang mana bisa mencegah banyak kesedihan dan kesulitan bagi banyak pemilik bisnis.


Konferensi Video Untuk Wawancara: Pekerjakan Lebih Baik, Hemat Waktu, dan Uang

Video conferencing adalah salah satu alat paling inovatif dalam komunikasi bisnis modern. Melihat seseorang bertatap muka melebihi efek dari konferensi audio atau email. Selain itu, dapat merekam video call untuk nanti dilihat atau dibagikan dengan berbagai pemangku kepentingan membawa teknologi ini ke tingkat yang lebih tinggi.

Penggunaan konferensi video untuk perburuan karyawan potensial terus meningkat karena perusahaan berusaha memangkas biaya, menghemat waktu dan menciptakan ketangkasan dalam upaya perekrutan mereka. Solusi VC yang terjangkau dan praktis telah berkontribusi untuk mempercepat proses wawancara. Dengan teknologi saat ini, konferensi video hanya dengan sekali klik. Sebagian besar komputer dilengkapi dengan webcam internal dan setiap smartphone memiliki kamera dengan kemampuan perekaman dan perekaman video. Yang Anda butuhkan adalah layanan konferensi video seperti Skype dan Anda siap untuk memulai konferensi.

Blog kami hari ini membahas bagaimana konferensi video dapat digunakan untuk perekrutan perusahaan yang lebih baik, sambil menghemat waktu dan uang.

Ketuk menjadi kumpulan bakat global

Menggunakan VC untuk wawancara tidak hanya menghemat waktu dan uang tetapi juga meningkatkan kumpulan bakat untuk kandidat di seluruh dunia. Pengaturan kerja yang fleksibel semakin umum di dunia bisnis. Sebagai pemilik bisnis, ini adalah waktu Anda untuk merangkul VC di tingkat perusahaan sekarang. Ini memungkinkan Anda untuk mengakses bakat di mana saja dan masih hemat biaya bertemu tatap muka dengan pelamar untuk lebih menilai keterampilan dan kepribadian mereka.

Rekam untuk referensi di masa mendatang

Salah satu dari yang terbaik keuntungan dari konferensi video adalah kemampuan untuk merekam percakapan apa pun. Wawancara dapat didokumentasikan untuk meninjau wawancara, dikirim ke pemangku kepentingan yang relevan dan bahkan diarsipkan untuk referensi di masa mendatang. Merekam wawancara memungkinkan pewawancara untuk terlibat lebih dalam diskusi dan tidak khawatir tentang mengambil catatan, karena Anda dapat selalu mengandalkan perekaman video, jika diperlukan. Merekam wawancara melalui VC membuat seluruh proses menjadi lancar, andal dan efisien.

Dapatkan isyarat visual

Sebagian besar, beberapa putaran pertama wawancara di banyak perusahaan dilakukan melalui telepon. VC adalah pengganti yang bagus untuk wawancara pemindaian telepon karena VC memberi pewawancara kesempatan untuk mengevaluasi bahasa tubuh dan mendapatkan isyarat visual. Ini tidak mungkin dengan wawancara telepon biasa.

Hemat waktu dan uang

Kami telah menyimpan manfaat paling penting dari konferensi video untuk yang terakhir. VC menghemat waktu untuk kedua pihak yang terlibat. Wawancara satu-satu dilakukan secara fisik melibatkan perjalanan dan jadwal jadwal. Dengan menggunakan VC, biaya perjalanan benar-benar dihilangkan, menghemat uang dan waktu baik bagi kandidat maupun majikan. Keuntungan lain dari konferensi video untuk wawancara adalah bahwa calon potensial tidak perlu mengambil cuti untuk melakukan perjalanan ke dan dari wawancara.

Ini benar-benar dapat menambah nilai besar untuk proses akuisisi bakat perusahaan apa pun. Sebagai bisnis modern, penting untuk memahami berbagai manfaat yang dapat ditawarkan konferensi video sebagai mode komunikasi.


 Dasar-Dasar Modal Ventura – Angel Round, Seri A dan Seri B

Jika Anda berpikir untuk mengumpulkan uang untuk usaha Anda, maka Anda harus memahami cara kerja modal ventura. Artikel ini dimaksudkan untuk seseorang yang tertarik dalam meningkatkan modal dan ingin mempelajari dasar-dasar cara kerja seluruh proses.

Modal ventura berfungsi dalam "Putaran" atau "Seri." Setiap putaran semakin banyak uang dibangkitkan. Ini adalah tiga putaran umum yang akan dilalui perusahaan ketika meningkatkan modal:

Babak 1 – Teman, Keluarga & Malaikat (Seri-Pra A)

Di babak Teman & Keluarga + Angels, Anda umumnya mengumpulkan sekitar $ 500.000 atau kurang. Seperti namanya, langkah pertama adalah mengumpulkan uang dari teman dan anggota keluarga.

Sebagian besar pengusaha menemukan ukuran kontribusi rata-rata mereka di arena ini adalah sekitar $ 25.000 dari teman dan keluarga. Investasi $ 500K tunggal cenderung menjadi mitos – Putaran ini cenderung banyak investasi yang lebih kecil. Para malaikat akan cenderung membuat investasi yang lebih besar, masing-masing sekitar $ 100K.

Sekali lagi, ini hanya pedoman kasar.

Bentuk cara ideal untuk investasi ini adalah hutang konversi . Utang konvertibel pada dasarnya adalah pinjaman dengan bunga rendah (2%) yang menyatu dengan ekuitas ketika Anda mendapatkan penilaian dari VC, tetapi konversinya pada tingkat diskonto.

Misalnya, jika seorang investor menginvestasikan $ 100.000, ketika Anda menerima Anda pembiayaan putaran dan perusahaan Anda bernilai $ 1 per saham, jika tingkat diskonto adalah 40%, maka investor akan dapat membeli saham di $ .60 sen sebagai gantinya. $ 100.000 akan dikonversi menjadi 166.666 saham, bukan 100.000 saham.

Mengapa utang konversi bukannya membuat penilaian pada perusahaan dan membeli saham sesuai penilaian itu? Hanya karena penilaian membutuhkan banyak pekerjaan dan memakan waktu. Sebaliknya, sebagian besar pengusaha dan beberapa malaikat lebih memilih untuk hanya meninggalkan penilaian kepada VC dan sebaliknya dapat menginvestasikan uang sekarang dan menghasilkan uang ketika perusahaan mendapatkan seri A.

Putaran 2 – VC Capital, $ 1 hingga $ 5 Juta (Seri A)

Babak berikutnya adalah Seri A Anda. Biasanya, Anda ingin bertemu dengan setidaknya 20 VC, dimulai dengan VC yang sebenarnya tidak ingin Anda investasikan, berakhir dengan yang paling Anda inginkan dari investasi.

Mengapa? Karena Anda ingin presentasi Anda diasah semaksimal mungkin pada saat Anda mencapai sasaran investasi Anda yang sesungguhnya.

Sebelum VC akan berinvestasi pada Anda, mereka akan cenderung melakukannya banyak penelitian. Itu mungkin termasuk pemeriksaan latar belakang pada Anda dan tim eksekutif Anda, penelitian ke perusahaan Anda, laporan kredit, keuangan yang diaudit, dll.

Anda dapat mengharapkan untuk memberikan 20% hingga 50% dari perusahaan Anda dalam putaran Seri A Anda.

Putaran 3 – $ 5 Juta + (Seri B)

Dalam investasi VC putaran kedua Anda, banyak hal sebenarnya jauh lebih mudah. Itu karena pada titik ini Anda adalah wirausahawan dan perusahaan yang diperiksa.

Banyak VC Seri B tidak akan benar-benar melakukan banyak riset terhadap Anda atau perusahaan Anda jika Anda menerima investasi dari perusahaan VC terkemuka untuk Seri A. Mengapa? Karena mereka tahu orang lain sudah melakukan penelitian. Mereka tahu bahwa "orang lain" dan tahu bahwa mereka tidak perlu mengerjakan pekerjaan rumah mereka.

Seri B menunjukkan antara $ 5 juta dan $ 15 juta dalam investasi. Anda dapat memberikan sekitar 20% dari perusahaan Anda pada saat ini.

Catatan Akhir tentang Modal Ventura

Satu hal yang perlu diingat: Anda membutuhkan perusahaan yang sangat, sangat dapat diinvestasikan untuk mendapatkan uang VC. Anda membutuhkan model bisnis yang sudah terbukti, basis pelanggan yang sudah ada, dll.

VC hampir tidak pernah mengambil risiko pada model bisnis yang belum terbukti atau bisnis yang masih dalam tahap ide. Kebanyakan malaikat juga tidak.

Setelah Anda menunjukkan konsep bisnis Anda dan menghasilkan uang, jika Anda memiliki rencana bisnis yang baik dan hanya butuh uang untuk meluas dengan kecepatan tinggi, itu & # 39; s kapan waktunya mencari investasi.

Jika Anda belum mendapatkan tanah, kemungkinan Anda akan mengalami kesulitan mendapatkan pendanaan.


 Modal Ventura – Dan Opsi Pendanaan Lainnya Untuk Bisnis Anda

Kapan waktu yang tepat untuk mempertimbangkan VC atau Private Equity untuk perusahaan Anda? Awalnya setiap pengusaha harus terlebih dahulu melihat apakah mereka telah kehabisan semua opsi lain terlebih dahulu. Biasanya, perusahaan akan memiliki ekuitas rendah ketika mempertimbangkan investor swasta. Namun ada beberapa sumber modal ekuitas, termasuk, Teman & Keluarga, Malaikat Bisnis, VC & # 39; s, Investor Korporasi / Strategis, perusahaan Ekuitas Pribadi atau Modal Entrepreneur sendiri.

Bagi mereka yang mencari modal $ 500k + cari VC. Untuk investasi yang lebih kecil, pengusaha harus mencari Malaikat Bisnis atau Modal Utang. Pemahaman tentang berbagai jenis tahap pendanaan karena itu berguna, jadi lihat di bawah ini.

Pendanaan pra-bibit adalah pendanaan yang diperlukan sebelum membangun fisik perusahaan. Biasanya dana ini digunakan untuk menyusun rencana bisnis yang baik yang dapat mengesankan calon investor.

Pembiayaan benih adalah pendanaan yang dibutuhkan untuk mulai membangun perusahaan. Ada kemungkinan bahwa beberapa perusahaan bisa jika tepat melewati fase pendanaan ini, tetapi modal awal biasanya modal yang diperlukan untuk mendapatkan dasar-dasar untuk memulai. Biasanya pada tahap benih, perusahaan belum siap untuk membuka usaha, dan pendanaan ini biasanya digunakan untuk menyewa ruang kantor, real estat, peralatan yang diperlukan untuk menghasilkan produk atau layanan perusahaan

Pembiayaan benih kurang umum diinvestasikan oleh VC & belum tentu dana dalam jumlah besar. Pembiayaan benih dapat berkisar dari $ 100k – $ 500k. Jarang itu melebihi $ 1 juta. Modal bibit juga dapat dibangkitkan dari Angel Bisnis, Teman dan Keluarga atau dana Entrepreneur sendiri. Hanya 15% hingga 25% dari VC yang berinvestasi dalam pendanaan benih.

Pendanaan tahap awal biasanya di mana VC dibeli. Suatu perusahaan biasanya siap untuk berdagang tetapi membutuhkan tambahan modal untuk salies.

Pendanaan tahap selanjutnya juga dikenal sebagai pendanaan tahap ekspansi / pertumbuhan untuk perusahaan yang berkinerja baik dan sedang berusaha untuk berkembang.

Ada banyak cara para pengusaha meningkatkan modal awal untuk memulai. Cara-cara konvensional termasuk meningkatkan modal utang dari pemberi pinjaman bisnis, bank pedagang atau investor malaikat yang bersedia menginvestasikan modal benih ke dalam bisnis. Pengusaha lain yang lebih cerdik meningkatkan modal awal melalui peningkatan modal utang, ekuitas keringat, dan pendanaan dari teman dan keluarga. VC biasanya dibangkitkan dengan pendanaan tahap awal, yaitu seperti di atas, pendanaan seri A atau seri B. Dalam banyak kasus, VC tidak akan berinvestasi kurang dari $ 1 juta di perusahaan.

Memahami ini dan Anda akan memulai dengan awal yang baik dan dianggap serius.