Properti Investasi – Loan-to-Value (LTV) Vs Debt-Credit-Ratio (DCR) Dan Apa yang Telah Berubah?

Kami melihat tanda-tanda bahwa pasar real estat komersial telah mencapai titik terendah karena pengguna dan investor dengan hati-hati mulai membeli properti komersial / industri bernilai tambah. Namun, pemberi pinjaman mengambil pendekatan yang sangat konservatif dalam penjaminan transaksi ini di pasar real estat yang bergejolak saat ini.

Loan-to-Value (LTV) terus memainkan peran penting dalam menentukan jumlah pinjaman dan uang muka yang diperlukan untuk pembelian. Penilai memainkan peran kunci dalam menilai nilai properti dan pada akhirnya jumlah pinjaman. Secara tradisional, pengguna / perusahaan dapat mengharapkan untuk membeli properti dengan sesedikit mungkin 10% ke bawah atau 90% LTV dan investor dapat berharap untuk menurunkan 25 – 30% atau 70 – 85% LTV. Ini belum berubah dan masih terjadi hari ini.

Pengguna / Perusahaan terus tertarik pada pembiayaan SBA (pinjaman Administrasi Bisnis Kecil) yang memungkinkan mereka untuk mendapatkan pinjaman konvensional pada LTV 80% dengan SBA meminjam 10% dalam posisi kedua dan peminjam harus meletakkan hanya 10%. Jelas keuangan perusahaan sangat diteliti dan siapa pun yang memiliki lebih dari 20% dari perusahaan harus secara pribadi menjamin pinjaman. Ini telah dan masih terjadi hari ini.

Investor memiliki waktu yang jauh lebih sulit memperoleh pinjaman untuk membeli properti yang menghasilkan pendapatan. Pemberi pinjaman melakukan faktor dalam Loan to Value (LTV) pada pinjaman ini serta kemampuan keuangan investor, tetapi kekhawatiran terbesar adalah dengan kemampuan (pendapatan) properti untuk membayar pembayaran pinjaman. Debt Coverage Ratios (DCR's) sekarang berada di garis terdepan dalam menentukan berapa banyak pemberi pinjaman akan meminjamkan pada properti.

Di masa lalu DCR digunakan untuk menentukan jumlah pinjaman untuk properti yang menghasilkan pendapatan tetapi pemberi pinjaman kurang ketat dalam memungkinkan investor / peminjam untuk membuat argumen untuk pendapatan masa depan (aktual sewa vs sewa pasar) dalam menentukan NOI (Pendapatan Operasi Bersih). Hal ini, ditambah dengan meningkatnya nilai properti, membuat para penilai dan pemberi pinjaman menjadi terlalu agresif dalam memproyeksikan nilai pasar properti untuk mendasarkan LTV dan itulah yang akhirnya menghasilkan banyak kredit macet yang Anda lihat hari ini.

Studi kasus:

Awal tahun ini, kami baru-baru ini mewakili kelompok investasi yang membeli gedung industri yang disewakan kepada perusahaan pengolahan makanan di pasar Vernon, California. Ini adalah bangunan penyewa tunggal dengan sewa sepuluh tahun NNN. NOI tahunan (pendapatan operasional bersih) adalah $ 141.000 dengan kenaikan sewa tetap setiap 12 bulan. Properti itu menunjukkan pengembalian 8% berdasarkan harga pembelian $ 1,74 juta. Kelompok investasi telah menganggarkan 25% ke bawah atau 85% LTV.

Pemberi Pinjaman menganalisis properti dengan cara berikut untuk menentukan jumlah pinjaman:

Sewa Bruto sebesar $ 141.000
Kurang dari 10% atau ($ 14,100)
Kurang Cadangan 3% atau ($ 4,230)
Manajemen Kurang dari 3% ($ 4.230)
Pajak Properti harus dibayar oleh penyewa
Asuransi Properti harus dibayar oleh penyewa
Total Pengeluaran ($ 22.560)
NOI sekarang dihitung menjadi $ 118,440
A Debt Coverage Ratio (DCR) 1.2 diterapkan pada NOI
Hitung Layanan Hutang NOI / DCR = $ 98.700

Pemberi pinjaman memberi tahu kami bahwa properti ini akan mendukung $ 98.700 atau $ 8.225 / bulan dalam layanan utang. Dengan suku bunga mendekati 6% dan amortisasi 25 tahun, ini berarti jumlah pinjaman sebesar $ 1,27 juta. Ketika dikurangkan dari harga pembelian $ 1,74 juta, investor dapat memperkirakan untuk menurunkan $ 470.000 atau 27% dari jumlah pinjaman.

Ketika pasar real estat berada pada atau mendekati puncaknya pada tahun 2007, kami melihat tingkat kapitalisasi (laba atas investasi) berkisar sekitar 5,75 – 6%. Sangat mudah untuk memahami mengapa pemberi pinjaman harus menghindari metode DCR dalam menghitung jumlah pinjaman agar sebuah properti mencapai 75% LTV:

Jika Anda mengambil properti yang sama ini dengan pengembalian 6% (atau $ 104,400 NOI) dan menerapkan kriteria underwriting yang sama, Anda akan memiliki yang berikut:

Sewa kotor $ 104.400
Kurang dari 10% atau ($ 10,440)
Kurang Cadangan 3% atau ($ 3.132)
Manajemen Kurang dari 3% ($ 3.132)
Pajak Properti harus dibayar oleh penyewa
Asuransi Properti harus dibayar oleh penyewa
Total Pengeluaran ($ 16,704)
NOI sekarang dihitung menjadi $ 87.696
A Debt Coverage Ratio (DCR) 1.2 diterapkan pada NOI
Layanan Utang Hitung NOI / DCR = $ 73,080

Pada $ 73.080 (atau $ 6.090 / bulan) dalam layanan utang berdasarkan pengembalian 6% dan pinjaman diamortisasi selama 25 tahun, itu setara dengan $ 945,209 jumlah pinjaman. Ini akan mengharuskan investor untuk meletakkan $ 794,790 yang merupakan LTV 46%.

Dalam hal ini, investor tidak mau menurunkan 46% dan akan membuat argumen bahwa dalam waktu dekat NOI $ 118.440 (sebagaimana dinyatakan di atas) dapat dicapai. Pemberi pinjaman yang ingin membuat pinjaman akan membeli ke argumen ini memungkinkan sebagian DCR untuk diterapkan pada kenaikan harga sewa. Laporan penilaian akan mendukung jumlah ini dengan menggunakan penjualan sebanding kepada pengguna, bukan investor untuk mendukung LTV 85%. Pemberi pinjaman akan membuat pinjaman dengan investor yang memungkinkan mereka untuk hanya menempatkan 25% ke bawah padahal sebenarnya mereka harus menurunkan 46% seperti yang disebutkan di atas. Karena tingkat sewa dan nilai properti terus menurun, properti yang sama ini tidak lagi mengalir secara tunai. Dengan hanya 25% diinvestasikan dalam properti yang kehilangan sebanyak 50% dari nilainya, kita dapat melihat mengapa begitu banyak investor berjalan menjauh dari komitmen pinjaman mereka.


Ekuitas Pertumbuhan vs Modal Ventura – Apa Bedanya?

Ekuitas swasta digunakan untuk dana kelompok secara luas dan perusahaan investasi yang menyediakan modal secara dinegosiasikan pada umumnya untuk bisnis swasta dan terutama dalam bentuk ekuitas (yaitu saham). Kategori perusahaan ini adalah superset yang mencakup modal ventura, pembelian-juga disebut leveraged buyout (LBO) -mezzanine, dan pertumbuhan ekuitas atau dana ekspansi. Keahlian industri, jumlah yang diinvestasikan, preferensi struktur transaksi, dan harapan pengembalian bervariasi sesuai dengan misi masing-masing.

Modal ventura adalah salah satu istilah pembiayaan yang paling disalahgunakan, mencoba untuk membuyarkan banyak investor pribadi yang dirasakan ke dalam satu kategori. Pada kenyataannya, sangat sedikit perusahaan yang menerima pendanaan dari pemodal ventura – bukan karena mereka bukan perusahaan yang baik, tetapi terutama karena mereka tidak sesuai dengan model dan tujuan pendanaan. Seorang kapitalis ventura berkomentar bahwa perusahaannya menerima ratusan rencana bisnis setiap bulan, hanya meninjau beberapa dari mereka, dan berinvestasi dalam mungkin satu-dan ini adalah dana besar; rasio penerimaan rencana ini terhadap rencana yang diajukan sudah umum. Modal ventura terutama diinvestasikan pada perusahaan muda dengan potensi pertumbuhan yang signifikan. Fokus industri biasanya dalam teknologi atau ilmu kehidupan, meskipun investasi besar telah dilakukan dalam beberapa tahun terakhir di beberapa jenis perusahaan jasa. Sebagian besar investasi usaha masuk ke dalam salah satu segmen berikut:

· Bioteknologi

· Produk dan Layanan Bisnis

· Komputer dan Periferal

· Produk dan Layanan Konsumen

· Elektronika / Instrumentasi

· Layanan Keuangan

· Layanan Kesehatan

· Industri / Energi

· Layanan IT

· Media dan Hiburan

· Alat dan Peralatan Medis

· Jaringan dan Peralatan

· Ritel / Distribusi

· Semikonduktor

· Perangkat Lunak

· Telekomunikasi

Ketika dana modal ventura telah tumbuh dalam ukuran, jumlah modal yang akan digunakan per transaksi telah meningkat, mendorong investasi mereka ke tahap selanjutnya … dan sekarang tumpang tindih investasi lebih tradisional dibuat oleh investor ekuitas pertumbuhan.

Seperti dana modal ventura, dana ekuitas pertumbuhan biasanya adalah kemitraan terbatas yang dibiayai oleh investor institusi dan net worth yang tinggi. Masing-masing adalah investor minoritas (setidaknya dalam konsep); meskipun dalam kenyataannya keduanya melakukan investasi mereka dalam bentuk dengan syarat dan ketentuan yang memberi mereka kontrol efektif terhadap perusahaan portofolio terlepas dari persentase yang dimiliki. Sebagai persen dari total ekuitas ekuitas swasta, pertumbuhan dana ekuitas mewakili sebagian kecil dari populasi.

Perbedaan utama antara modal ventura dan investor ekuitas pertumbuhan adalah profil risiko dan strategi investasi mereka. Tidak seperti strategi dana modal ventura, investor ekuitas pertumbuhan tidak merencanakan perusahaan portofolio untuk gagal, sehingga harapan pengembalian mereka per perusahaan dapat lebih diukur. Rencana dana ventura pada investasi yang gagal dan harus membatalkan kerugian mereka dengan keuntungan signifikan dalam investasi mereka yang lain. Akibat dari strategi ini, pemodal ventura membutuhkan setiap perusahaan portofolio untuk memiliki potensi penilaian keluar perusahaan setidaknya beberapa ratus juta dolar jika perusahaan berhasil. Kriteria pengembalian ini secara signifikan membatasi perusahaan yang membuatnya melalui peluang penyaringan dana modal ventura.

Perbedaan lain yang signifikan antara investor ekuitas pertumbuhan dan kapitalis ventura adalah bahwa mereka akan berinvestasi di sektor industri yang lebih tradisional seperti manufaktur, distribusi dan layanan bisnis. Terakhir, investor ekuitas pertumbuhan dapat mempertimbangkan transaksi yang memungkinkan beberapa modal untuk digunakan untuk mendanai pembelian mitra atau beberapa likuiditas untuk pemegang saham yang ada; ini hampir tidak pernah terjadi dengan modal ventura tradisional.


Apa Perbedaan Antara Modal Ventura dan Modal Kerja?

Adalah tidak biasa bagi pemilik bisnis yang menderita melalui krisis arus kas untuk menentukan bahwa mendatangkan mitra ekuitas atau investor, seperti pemodal ventura atau angel investor, akan menyelesaikan semua masalah mereka. Sayangnya, selama 28 tahun saya di industri pembiayaan bisnis alternatif, saya telah melihat banyak bisnis gagal karena pemikiran seperti ini.

Secara khusus, pemilik ini tidak memahami perbedaan antara pembiayaan ekuitas dan modal kerja. Saya telah melihat bisnis yang baik dan menguntungkan meledakkan diri karena masalah arus kas, dan pengusaha kehilangan kepemilikan dan kendali atas perusahaan mereka sebelum mereka memiliki peluang untuk berhasil. Banyak kesedihan ini dapat dicegah jika pemilik membuka pikiran mereka dan meluangkan waktu untuk melihat dengan serius semua opsi pembiayaan yang tersedia bagi mereka.

Seringkali, apa yang benar-benar dibutuhkan bisnis ini hanyalah dorongan atau akses ke modal kerja yang lebih banyak. "Ada perbedaan besar antara meningkatkan modal kerja dan mendatangkan mitra ekuitas," kata Davis Vaitkunas, Investment Banker dan Presiden Bond Capital di Vancouver, BC.

"Sementara pemilik yang menderita masalah arus kas mungkin berpikir satu-satunya solusi mereka adalah suntikan uang tunai yang besar dari investor ekuitas, yang bisa menjadi hal terburuk yang mungkin dilakukan," kata Vaitkunas. "Bahkan, matematika akan menunjukkan bahwa pemilik yang mendanai 100 persen dari modal kerjanya dengan ekuitas menghasilkan pengembalian yang lebih rendah atas ekuitas pemilik."

Modal Kerja vs. Pembiayaan Ekuitas

Pada titik ini mungkin ada gunanya mengklarifikasi beberapa istilah. Sebagai permulaan, "modal kerja" adalah uang yang digunakan untuk membayar tagihan bisnis Anda sampai uang tunai dari penjualan (atau piutang) sebenarnya telah diterima. Persyaratan untuk penjualan bervariasi di antara industri, tetapi biasanya bisnis dapat berharap untuk menunggu di suatu tempat antara 30 dan 60 hari harus dibayar. Oleh karena itu, sebagai aturan umum, bisnis Anda harus mempertahankan dua kali penjualan bulanannya dalam bentuk modal kerja. Anda dapat meningkatkan jumlah modal kerja yang tersedia dengan mempertahankan laba, meningkatkan kredit pemasok, atau menggunakan kendaraan pembiayaan alternatif.

"Pembiayaan ekuitas," sementara itu, adalah uang yang diperoleh bisnis dengan menjual sebagian kepemilikan saham dalam bisnis. Dalam banyak kasus, ini juga dapat melibatkan menyerahkan kontrol dalam beberapa atau semua keputusan bisnis yang paling penting. Ini bisa menjadi hal yang baik jika investor membawa beberapa keahlian unik atau sinergi dengan hubungan tersebut. Namun, ketentuan investasi ekuitas dapat menjadi rumit, sehingga penting untuk sepenuhnya memahami mereka dan memiliki penasihat hukum yang baik. Anggap saja sebagai pernikahan bisnis.

Menurut Vaitkunas, "Bisnis harus menggunakan ekuitas untuk membiayai aset jangka panjang dan modal kerja untuk membiayai aset jangka pendek. Anda ingin menerapkan prinsip yang cocok dan mencocokkan panjangnya umur aset dengan lamanya hidup kewajiban." Aset jangka panjang membutuhkan lebih dari satu siklus bisnis 12-bulan untuk membayar, sementara aset jangka pendek biasanya akan dibayar dalam waktu kurang dari 12 bulan.

Kapan Mencairkan Ekuitas

"Kesetaraan adalah komoditas berharga," Vaitkunas menekankan. "Itu hanya harus dijual ketika tidak ada pilihan lain. Mitra ekuitas harus membawa pengalaman dan / atau kontak yang tidak dapat ditemukan di tempat lain." Strategi terbaik adalah mengamankan pendanaan ekuitas pada saat Anda dapat bernegosiasi dan lebih baik mendikte beberapa persyaratan. Idealnya, kontrol mutlak harus tetap dengan pemiliknya.

Waktu adalah segalanya ketika datang ke pembiayaan ekuitas, Vaitkunas terus. "Terkadang lebih baik hanya mengambil waktu Anda dan menunggu proposisi nilai terbaik. Sementara Anda menunggu, Anda dapat tumbuh dalam kemampuan Anda menggunakan kewajiban jangka pendek."

Biasanya bukan ide yang baik untuk mencari ekuitas ketika bisnis baru, berjuang untuk mendapatkan keuntungan atau menderita kemunduran. Sayangnya ini adalah saat ketika banyak pemilik bisnis mulai berpikir bahwa mereka perlu "mencari investor." Proses ini dapat memakan banyak waktu dan menghabiskan banyak energi, yang diambil dari bisnis, dan ini dapat memiliki efek yang memberatkan dan peracikan pada masalah yang ada.

Sebagai aturan praktis, mitra ekuitas hanya harus dicari setelah perusahaan memiliki rekam jejak penjualan dan profitabilitas yang terbukti dan ada kebutuhan yang dapat diidentifikasi dan spesifik untuk uang. Kemudian, penting untuk menunjukkan bagaimana suntikan modal akan menciptakan laba yang lebih besar dan penjualan yang lebih tinggi. Bisnis yang memiliki tingkat profitabilitas yang terbukti, beberapa pertumbuhan penjualan historis dan bahkan potensi pertumbuhan penjualan di masa depan adalah investasi yang jauh lebih menarik bagi mitra ekuitas potensial.

Pembiayaan Modal Kerja

Kekurangan modal kerja adalah masalah jangka pendek yang dapat dibiayai dengan utang senior atau utang mezzanine. Dalam alternatifnya, pembiayaan jangka pendek juga tersedia dari penyedia anjak piutang atau A / R yang mencari aset piutang dan aset inventaris tertentu sebagai agunan. Kombinasi dari jenis-jenis strategi alternatif ini dapat meningkatkan modal kerja yang tersedia ke titik di mana kebutuhan untuk mitra ekuitas menghilang.

Jadi bagaimana Anda memutuskan alat pembiayaan mana yang akan digunakan untuk pekerjaan itu? "Jika Anda tergoda untuk mempertimbangkan injeksi ekuitas untuk mengatasi rasa sakit yang tumbuh, Anda juga harus mempertimbangkan kemungkinan risiko kemitraan di sepanjang jalan dan biaya sebenarnya yang dapat menurunkan ekuitas jalan," kata Vaitkunas. Solusi modal kerja terbaik dapat berupa jalur kredit piutang, yang biaya kurang dari ekuitas dan tidak memperkenalkan risiko kemitraan.

Garis bawah:Ada banyak opsi alternatif yang tersedia untuk bisnis yang membutuhkan infus tunai selain mengambil mitra atau pemegang saham. Penting bagi setiap pemilik bisnis untuk mengetahui dan memahami semua opsi sebelum membuat keputusan penting. Mengetahui tentang semua opsi yang tersedia dan memahami kapan yang terbaik untuk menggunakan yang mana bisa mencegah banyak kesedihan dan kesulitan bagi banyak pemilik bisnis.


 Apa itu Bab 7, Bab 11 dan Bab 13 Kebangkrutan

Kebangkrutan adalah obat hukum yang tersedia bagi individu dan bisnis yang menjadi bangkrut dan tidak mampu membayar utang. Perusahaan-perusahaan yang pailit sering mengajukan permohonan reorganisasi Bab 11 ketika situasi keuangan mereka menjadi tidak bisa dipertahankan, tetapi tidak dapat diatasi. Pada saat seseorang file kebangkrutan, bagaimanapun, situasi sering telah berkembang melewati titik penyelamatan.

Ada tiga jenis utama kebangkrutan yang tersedia bagi individu dan bisnis. Bab 7 adalah kebangkrutan likuidasi yang hanya tersedia bagi individu. Bab 11 adalah kebangkrutan reorganisasi yang paling sering digunakan oleh bisnis, tetapi dalam beberapa kasus juga digunakan oleh individu. Bab 13 adalah bentuk kebangkrutan reorganisasi paling umum yang digunakan oleh individu. Ini tidak tersedia untuk bisnis.

Bab 7 Kebangkrutan

Bab 7 kebangkrutan adalah jenis kebangkrutan yang paling umum yang diajukan oleh individu. Bab 7 pada dasarnya menyeka batu tulis bersih sehingga individu, pasangan yang sudah menikah atau terpisah – pengajuan pernikahan individu dapat mulai segar. Ini dikenal sebagai pendekatan likuidasi untuk melunasi utang, tetapi dalam banyak kasus, filer mampu mempertahankan semua properti pribadi. Dalam beberapa kasus, pelapor dapat mengecualikan utang untuk hipotek atau pinjaman mobil sehingga ia dapat mempertahankan barang-barang tersebut dan terus membayar utang kepada mereka.

Umumnya, "clean slate" hanya berlaku untuk hutang konsumen atau medis. Pinjaman mahasiswa federal tidak dapat dilepaskan melalui kebangkrutan, dan situasi pajak yang paling tidak dapat tertunggak. Bagaimana membersihkan batu tulis bersih terutama tergantung pada jenis utang yang dipegang oleh filer kebangkrutan. Dalam banyak kasus, kebangkrutan Chaper 7 dapat diselesaikan dalam empat hingga enam bulan & # 39; waktu. Ini tetap pada laporan kredit filer ini selama sepuluh tahun, dan filer tidak dapat mengajukan untuk Bab 7 lagi setidaknya selama delapan tahun.

Bab 11 Kebangkrutan

Bab 11 sangat tidak lazim di antara individu, tetapi ini adalah bentuk kebangkrutan paling umum yang diambil oleh bisnis. Sedangkan Bab 7 berfokus pada likuidasi, tujuan dari kebangkrutan Bab 11 adalah untuk mereorganisasi utang sehingga filer dapat membayarnya. Bab 11 juga memungkinkan bisnis untuk melanjutkan operasi selama periode reorganisasi. Baik kreditur maupun wali amanat pailit dapat mengambil properti dari debitur yang telah mengajukan perlindungan di bawah Bab 11. Dengan demikian bisnis tetap memiliki kemampuan untuk terus melakukan bisnisnya, dan mempertahankan alat yang dibutuhkan dalam upaya itu.

Bab 11 juga tersedia untuk perorangan, tetapi tidak jarang orang memasuki Bab 11. Ketika orang-orang mengajukan di bawah Bab 11, umumnya karena utang mereka lebih tinggi daripada batas yang diizinkan dalam Bab 13.

Entah filer Bab 11 adalah bisnis atau perorangan, prosesnya adalah debitur mengusulkan rencana pembayaran utang, yang umumnya mencakup konsesi yang signifikan dari pihak kreditor. Kreditur memberikan suara apakah mereka akan menerima proposal debitur & # 39; Pengadilan kebangkrutan memerintahkan rencana yang kreditur memiliki suara dalam menciptakan, mengikat kreditur dan debitur ke persyaratan rencana yang diperintahkan oleh pengadilan.

Bab 13 Kebangkrutan

Bab 13 kebangkrutan sering kali disebut sebagai kebangkrutan penghasil upah, karena mengharuskan individu yang mengajukan kebangkrutan di bawah Bab 13 memiliki pendapatan tetap yang teratur. Filer juga harus memiliki kurang dari $ 336.900 utang tanpa jaminan dan kurang dari $ 1.010.650 dalam utang terjamin. Pengadilan kebangkrutan menetapkan apa yang debitur mampu membayar kembali setiap bulan, dan kelompok kreditur ke dalam hirarki di mana mereka akan dibayar. Rencana pembayaran diperpanjang dari tiga hingga lima tahun. Kreditor dapat mengharapkan untuk dibayar antara nol dan 100 persen dari apa yang debitor berutang kepada mereka, tetapi kreditor atau kepercayaan kebangkrutan tidak dapat mengambil properti dari debitur. Bab 13 kebangkrutan juga dapat tetap berada di laporan kredit debitur hingga sepuluh tahun.